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时隔23年,第3代“婴儿潮”或重现!房地产后继有人了?马云说中

发布时间: 2020-06-30 04:27:06      来源:网络      作者:浙江省宁波市
导读

本文是来自浙江省宁波市的投稿,由大鳄龟寿命编辑关于时隔23年,第3代“婴儿潮”或重现!房地产后继有人了?马云说中的内容介绍

如果用复杂的句子,晦涩的名词,从央行货币政策,到土拍拿地、各城市限购限贷政策、销售面积、投资额来阐述,很多人会被搞的一头雾水。

去繁就简,撇开这些外因不谈,最核心的因素只有两个字:人口。

更准确的说:是年轻人口、小学生、新生儿人数。

举个例子,2011年-2016年,江苏、广东、福建、浙江四个省,户籍人口年均增速开始大于常住人口年均增速,表明外来人口户籍本地化。

江苏、广东、福建、浙江等东部省份的小学生数年均增速,明显高于接近0的全国平均增速,表明大量外来人口在东部定居后逐渐随迁子女到当地入学。

此外,东北三省中黑龙江、吉林省常住人口、户籍人口增速在2011-2016年均转负,辽宁常住人口接近0增长、户籍人口增速转负,黑龙江的小学生数增速更为全国倒数第一。

这一组数据说明什么问题?

1,户籍人口增速超过常住人口,说明外来流入人口正变成“新市民”。

2,江浙粤的小学生人口超越全国平均水平,说明经济发达地区能吸附更多的流动人口定居。

3,东北人口流出的背后,是小学生人口的加速流出,说明东北的人口流失是“不可逆”的,无法像山东、安徽、四川等地出现大龄劳动力的回流。

时隔23年,第3代“婴儿潮”或重现!房地产后继有人了?马云说中

伴随着年轻人、小学生更多的向江浙粤集中,房价也开始顺着这个轨迹水涨船高。

长江证券研究所宏观债券研究员赵伟发文指出,有三个地方居民杠杆率近70%,其中浙江排名第一,高达76%,上海位居第二,杠杆率高达68%,广东成为第三,达到了64%。

很明显,排名前三的地方,有两个位于长三角,一个位于珠三角,都是房地产市场的热点区域。

这也就解释了一点:为什么今年深圳、杭州、南京蔓延抢房潮?为什么近两年总是苏州领涨全国楼市?为什么东莞的房价超越了大多数的二线省会城市?

因为这些地方有年轻人,有源源不断的小学生,有充满活力的新生儿增速。

再参考楼市的历史走势,也跟“婴儿潮”有密切的关系。

中泰宏观发过一个报告,我国总共经历了两代“婴儿潮”。

第一代出现在60-70年代,在1962-1975年,平均每年出生2700万以上。

第二代“婴儿潮”,出现在80-90年代,也就是第一代开始结婚生娃的时候,例如1982-1997年每年平均出生2200万以上。

我国的住房商品化,是从1998年开始的,1998-2018年,20年的时间中,全国均价从1854元上涨至8542元。从2004-2017年,13年的时间,我国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元,增幅达13.7倍。

很明显,楼市体量扩张的过程,房价上涨的过程,是伴随着第二代婴儿潮的成长开始的,首套房、学区房、刚需婚房、改善房,有了人,就有了需求。

不过,从90年代后期至今,由于人口规模管控因素,以及抚养成本日益上升,本应该在2010-2015年左右出现的第三代婴儿潮,迟迟没有发生。

这直接造成了老龄化加速的局面,即:近几年我国每年补充的15岁以上的劳动年龄人口数量越来越少,而逐渐进入到65岁以上的非劳动年龄人口的数量越来越多,劳动年龄人口数量开始减少。

如果都是耄耋之年的老人,光养老和医疗需求就够让人头疼了,谁还顾得上买房?

不过,今年的形势似乎在发生变化。

阿里最近发布了《疫情后中国人生活的8个改变》,报告称:从近期电商销量来看,叶酸同比增长了97%,孕产妇营养品同比增长了206%,而大部分购买者都是90后,报告还预测:年底我国或迎来新一波“婴儿潮”。

这是个挺有趣的现象,按照这个数据来看,从1997年第二代婴儿潮结束开始算,时隔23年,第3代“婴儿潮”可能会重现。

那么,是不是由此就能推断出,房地产“后继有人”了呢?

笔者认为,暂不提本次婴儿潮只是“短暂数据表现”,还没有形成大规模新生儿的征兆,就算真出现了第三代婴儿潮,对房地产市场来说,也是“杯水车薪”,房价分布依然会呈现出“结构分化”的现象。

未来10年时间,长三角、珠三角依然会成为吸引力最强的区域,包括京津冀在内的其他城市群,很难有与之匹敌的“竞争力”,大城市对小城市、农村的虹吸,不会因为新生儿数量的多少而改变,绝大部分城市的房价,都会步入“下降通道”。

马云也对“孩子”和“房子”发表过看法,恰好说中了这种趋势。

在谈到房子时,马云说:未来的房子将会是世界上最不值钱的东西,8年后的房价,将会和葱价一样便宜。

在谈到孩子时,他说:孩子是无价之宝,永远记住,所有的东西都可能是别人的,都可能是假的,只有孩子才是真正自己的东西。

简而言之:孩子会变多,会更珍贵,但因为“城市分化”加剧的原因,房价会越来越便宜。

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