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人防车位变成人烦车位:无产权车位竟挂牌22万元长租20年

发布时间: 2020-08-23 23:29:11      来源:网络      作者:浙江省平湖市
导读

本文是来自浙江省平湖市的投稿,由夏威夷南岸编辑关于人防车位变成人烦车位:无产权车位竟挂牌22万元长租20年的内容介绍

◆ 由于人防车位所有权归属不清,容易引发4类纠纷:取消短租,强制长租;又租又送,名租实售;隐瞒属性,高价出售;收益归属,纠缠不清

◆ 根源在于其所有权问题尚缺少统一、明确的法律规定

文 |《瞭望》新闻周刊记者 李倩薇 张斌 郑钧天 雷肖霄

陕西西安,一个没有产权的人防车位必须要花22万元长租20年,开发商口头承诺“租20年赠送50年”;福建泉州,在未告知业主的情况下,以普通车位价格“售卖”人防车位;四川成都,人防车位租金到底归谁,业主和开发商对簿公堂……

人防车位指的是依人民防空法的要求,在各小区人防空间设置的停车位。在车多位少的情况下,利用小区人防空间为小区居民设置停车位的做法十分普遍,在一定程度上缓解了停车难。但近年来,人防车位因频繁引发纠纷,变成了人烦车位。

记者在陕西、福建、四川、安徽等地调研发现,由于人防车位所有权归属不清,容易引发4类纠纷:取消短租,强制长租;又租又送,名租实售;隐瞒属性,高价出售;收益归属,纠缠不清。

人防车位遭遇四类纠纷

人防车位看起来与普通商品车位无异,但由于其依法属于人民防空工程,在租赁、交易、产权方面有限制性规定。而有的开发商为了牟利,在人防车位租赁交易上动手脚,易引发纠纷。

取消短租,强制长租。今年4月底,陕西省西安市华龙太乙城秋林苑小区开发商单方面取消临时停车、包月停车并对车位加锁,要求小区业主只能选择长期租赁,价格为22万元,合同期限20年,还口头承诺“租20年送50年”,引起业主强烈不满。

“开发商用各种方式逼业主长期租赁,实际上是变相高价销售没有产权的人防车位。”业主李先生说,小区住户此前通过多渠道反映问题后,开发商同意短租,租金从过去的每月350元涨至500元,但对比市场行情,小区车位从硬件到服务,远远达不到这个价位。

又租又送,名租实售。安徽省阜阳市某小区业主告诉记者,开发商以承诺“长租20年送50年”这种“名租实售”的方式诱导业主。业内人士分析,该行为已违反相关条例。《安徽省物业管理条例》明确规定:物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,建设单位不得将停车位出售、附赠;出租的,租赁期限不得超过三年。

隐瞒属性,高价出售。福建省泉州市德化县某小区,有100多名业主在不知情的情况下,以当地商品车位的价格从该小区购买了人防车位,目前面临办不了产权证的情况,蒙受经济损失。

收益归属,纠缠不清。因为人防车位收益归属问题,四川省成都市西体奥林花园小区开发商和全体业主对簿公堂。法院一审判决认为,诉争人防车位(车库)并非原告(开发商)专有,其系全体业主共有。开发商不服判决提出上诉,目前该案正在进行二审。专家介绍,此类案件数量呈持续增长态势。

所有权到底归谁

人防车位为何纠纷缠身?多位受访专家认为,根源在于其所有权问题尚缺少统一、明确的法律规定。

人民防空法起草人之一、国家人防办原副主任王胜利说,人民防空法规定“人防是国防的组成部分”,物权法则规定“国防资产属于国家所有”。由此来看,开发商修建的法定义务内的人防工程产权应归国家所有。

产权归国家,所有权归谁?实践中各有各的说法和做法,更多城市没有明确规定。北京德恒(深圳)律师事务所郭雳律师说,被用作人防车位等人防工程的所有权归属,当前法律并未统一、明确地规定,各地理解不同,做法也不一样。

一种做法,可销售、可买卖,所有权可归业主。重庆市住建委今年出台通知,规定商品房配套车位(含人防车位)在取得商品房预售许可或依法进行首次登记后,可按照规定进行租赁和销售。

另一种做法,不可买卖,所有权可归开发商。上海市规定,国家投资的人防工程用作车位,不能办理产权证,不能买卖。“结建”(结合城市新建民用建筑修建)人防工程的人防车位所有权属于开发商,开发商可以登记为产权人,也可将其出售给业主并办理使用权证。

还有一种做法,不得擅自转让、租赁,所有权归国家。山东济南规定经依法批准“结建”的人防工程,所有权属于国家。未经批准,任何单位和个人不得擅自转让、租赁。

所有权归属不清,收益归属也成了问题。人民防空法规定“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”。人防车位的投资者是开发商还是业主?记者发现,法律法规对这一问题未有明确规定,司法判断也不尽相同。

有的地方认为收益归业主。在四川成都西体奥林花园小区一起诉讼中,成都市金牛区人民法院一审判决认为,诉争的人防工程作为小区的配套建设项目,其建设费用已摊入建设总成本,随着房屋产权的转移,投资主体就由开发商转变为全体业主,收益当归全体业主所有。

但也有不同声音。福建省高级人民法院、广州市中级人民法院曾在此类诉讼判决书中表示:业主虽然出资购买房屋,但不能理所当然地转化成对人防工程进行投资。

北京安博(成都)律师事务所主任陈军说,判决不同是因为法律对“开发商将房屋出售给购房者后投资人是否必然变更及变更条件”并未清晰规定。另外,业内人士表示,多地人防车位使用权的转让和长期租赁,没有统一税收征管办法,因此难以合规销售和租赁。

破解纠纷应厘清权属关系

为了有效维护各方合法权益,多位人防部门工作人员和受访专家认为,提升人防车位使用效能,应尽快从法律规范层面,明确相关产权归属与权责分配。记者了解到,国家人防办已于去年启动相关规范的修订工作。

“谁是人防工程投资人”需进一步明确,才能保障权益归属清晰可控。陈军认为,明确谁是投资人,需综合考量开发商建设成本投入情况、举证责任的分配等具体因素,立法应明确“开发商将房屋出售给购房者后投资人是否变更、变更条件”等关键问题。

现阶段在法律不明确的情况下,政府职能部门可发挥引导作用,维护市场秩序。易居智库研究总监严跃进建议,相关职能部门应引导各住宅小区,明确车场车库等建设费用是否已分摊进房屋销售价内,避免开发商二次收费。

消费者应明确人防车位的权属关系,不可盲目交易。西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为,消费者往往对人防车位权属关系不了解,开发商为了牟利易打擦边球,有关部门应加强监督,引导出租方与承租方合法交易,维护市场正常秩序。

除了明确人防车位的法律属性,郭雳建议,消费者还应了解小区人防车位的租赁买卖政策,并咨询当地人防或不动产交易主管部门加以确认,避免遭受不必要的经济损失。

交易价格方面,杨东朗表示,车位租赁属于市场定价、双方协商行为,业主可通过成立业委会提高协商能力,维护自身合法权利。LW

刊于《瞭望》2020年第34期

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