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买地变难!这个新一线城市为何这么热?

发布时间: 2020-08-22 21:48:41      来源:网络      作者:湖北省孝感市
导读

本文是来自湖北省孝感市的投稿,由民航国际玺苑编辑关于买地变难!这个新一线城市为何这么热?的内容介绍

买地变难!这个新一线城市为何这么热?

买地变难!这个新一线城市为何这么热?

文/ 宋子豪

7月真是调控密集的一个月,政府像打地鼠,谁露头就打谁。力度大的区域限购限售,轻一点的也得规范一下摇号规则。 但是,即便在这种情况下,有些城市土拍仍然热度不减。不卖关子,说的就是四大火炉之一,南京。 7月以来,南京已有3场大规模土拍,是今年以来南京土地供应量最多、土拍频次最强的月份。 不过,调控可能会迟到,但不会缺席。 8月18号,南京发布了最新土地出让公告,包括调整竞价成交方式、严格开发资质、提高竞买资金、严格竞买资金审查、限制竞买地块数量五个方面。 这份公告最有杀伤力的是下面两点: 1、设置地块最高价,竞拍超过最高价的开发商就摇号。2、调整拍地的“首付款”,部分火热的地块竞买保证金要达到起拍价的80%。 可以说是教科书式的精准打击,就是要降温开发商高价拿地。 我们之前说过,开发商是因为看到房价会涨,才会高价拍地。是房价拉动地价,楼市的火热带动土拍的火。 那么,南京楼市的火,是怎么来的呢?

火热的南京市场

先来看价格。根据国家统计局8月14发布的“7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据”,7月南京新房价格环比上涨0.1%,同比上涨4.9%;二手房价格环比上涨0.4%,同比上涨5.2%。

此外,根据冰山二手房指数,南京的二手房价从2月2号开始,已经连续5个月增长。

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再看成交数据,根据同步房地产顾问提供的南京地产月报,除了今年6月,南京房产成交面积(包括一手二手)已经连续7个月上涨。

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也就是说过去几个月,南京是量价齐涨。而且南京的房价已经在全国排名第7,除了一线城市,还能超过南京的只有厦门和三亚。

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这么高的价位,还能再保持长时间的上涨,可以说南京的楼市不但火,而且特别坚挺。为什么南京热度不减呢? 我们在之前的文章里曾讲过,分析房价的长期走势,可以看8个要素。其中四个常见的要素分别是:城市规模,人口流入,人均收入,和土地供应。 四个不太常见,但是非常关键的要素分别是:儿童数量增速,上市企业数量,财政收入,服务业占比。 我们一个一个分析。

南京房价的支撑

先说四个常见的要素。

首先是城市规模,它能代表一个城市的资源聚集能力和综合城市管理水平。具体可以参考这个城市的GDP总量。

根据南京市《政府工作报告》显示,2019年,南京全年完成地区生产总值1.4万亿元,排名全国第11,实际增长率8%,增速连续11个季度保持8%及以上,位居东部地区万亿GDP城市首位

所以说南京的综合发展实力在全国都十分靠前。在2019年中国城市发展潜力100强中,恒大首席经济学家任泽平把南京排在第6位,可见城市潜力很强。

然后是人口增量,南京的人口净增,常年在全国排名15-18。 2017 年南京常住人口净增 6.5 万人,排名15;2018 年南京常住人口净增 10.12 万人,排名15;2019 年南京常住人口净增 6.38 万人,排名18。 也就是说南京的人口吸引力也在全国前列,Top20的水平。

再说说人均收入,根据南京市《政府工作报告》显示,2019年,南京人均GDP达2.4万美元。全体居民人均可支配收入达5.8万元,年均增长9%。全国排名第11。

看了这些数据,给我的第一个感受就是南京基本面很强。综合实力的强劲使得南京房价抗跌性比较强。在2017年317新政之后,房价泡沫大的城市跌幅都很大,且很难恢复。 我们看看南京的房价,跌幅较小,且很快就重新上涨。

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但是,这能解释南京房价全国第7吗?我觉得是不够的。 我们往细里分析。 再说说4个不常见的因素。首先是儿童数量增速,2010年以来,南京在校小学生增速,持续是全国平均水平的2倍以上,这是支撑房价的重要因素。

为什么要重视小学生数量? 因为,如果家长愿意将子女放在一座城市上学,表明其有长期居住的打算,买房可能性较大。 此外,一个城市的儿童数量,反映了这个城市的人口结构。如果儿童数量比较多,说明人口相对年轻。

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然后是服务行业占比,除了2002都2004年,南京这些年服务业占比持续攀升。这是好事,因为,有研究表明,服务业主导的城市发展潜力大,房价即使面临经济下行表现比较好。

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至于财政收入,2019年南京的财政收入 为1271.9亿元,年增长 11.3%,作为江苏省会,南京从2016年开始基本都是江苏的第二名。

再说上市企业数量,因为上市公司各方面审核比较严格,从上市企业数量可以看出一个城市产业上是否有优势。 我以国内GDP总量Top20的城市为对象。分别统计了在A股,港股,美股的上市企业数量。 比总数,南京排名第七。这个就比较厉害了,南京一下从Top20的段位上升到第7。

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南京的5个优势产业分别是,集成电路,新能源汽车,生物医药,软件和信息服务,人工智能。全是风口,而且起步较早,规模较大。

虽然目前没有巨头,处于比上不足,比下有余的地位,但产业结构还算不错的。 产业结构好的城市,房价会更健康一些。

因为,同样的GDP总量和人均GDP,一个靠高科技行业的发展的城市高薪岗位多。相比之下,一个靠低端制造业的城市,只是部分人有钱,大多数人收入都被平均了。

高科技行业发展起来的城市,能买得起房的人肯定更多一些。 综合分析这些因素,我们发现南京的综合实力还是很强的。但是也有它的问题。

分化的南京楼市

我们刚谈了南京楼市的整体情况,那么分区来看是什么样的呢?

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熟悉南京的朋友可能都知道,房价最高的6个区域都是南京的核心区域。涨幅比较大的也都是这些区域。

鼓楼名校集中;建邺是国家东部地区的金融服务中心;玄武不缺名校,环境还好;秦淮也有名校,豪宅也多。雨花台是南京打造的软件名城,栖霞是江北新区的核心区域,有医药产业的支持。

外围的区域相对就弱很多,房价几乎相差2倍左右。而且在每次房价上涨的时期,涨幅都比较小。

体现在成交上也是,中央商务区的房子一房难求,但远郊区域的房子新盘都卖不完。 而且截止到2019年,南京65 岁及以上人口 107.58 万人,占比 12.7%。

这个占比还是比较大的。 因为国际上普遍认为,65岁及以上人口占比超过7%的地区就进入了老龄化。 再加上较低的人口流入,未来南京楼市的需求端未必有多强,主要还是提高居民收入让更多的人买上房。

那么,身为对南京特别了解的本地居民,他们也更有可能选择核心区域的房子。 所以未来南京的楼市大概率还是会继续加大分化,如果要我推荐。主要考虑鼓楼、建邺、玄武、秦淮四个区域。 其次栖霞和雨花台目前价格也比较有优势,将来还有空间。

最后的话

除了上面提到的优势,南京的教育资源也很强,是竞争中国教育第三城的种子选手。 总的来看,尽管现在的房价比较高,但它依然是一个值得选择的城市。

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你会买南京的房子吗?

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