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10天内,楼市出现3个“降价征兆”,央行用2个数据回应房价走向

发布时间: 2020-06-09 19:44:31      来源:网络      作者:江苏省连云港市
导读

本文是来自江苏省连云港市的投稿,由新景华府国际编辑关于10天内,楼市出现3个“降价征兆”,央行用2个数据回应房价走向的内容介绍

现在研判房价走势,跟踪月度数据已经很“滞后”了,必须要观察高频数据和最新市场动态才行。

拿统计局发布的70城房价指数、易居或中指院发布的库存销量数据来说,每个月中下旬的报告,反映的都是上个月成交情况。

但是,楼市是瞬息万变的,尤其是2020年,因为停工、复工复产、政策变化多端,可能一两周内就会出现截然不同的变化。

最近的10天时间内,楼市就连续出现了3个“降价征兆”。

1,房企破产家数再度走高。

据中国基金报报道,人民法院公告网显示,截至2020年6月5日,今年房地产企业破产数量已经达208家,超过2018年上半年的177家破产数量,与2019年同期相对持平。部分行业排名较为靠前的房企,也因为资金链的问题,不得不以出售项目或股权的方式求生存。

这些破产的房企,很多都无法熬过2-3月份的“寒冬”。

据扬子晚报此前报道,2-3月份合计房企破产企业数量为20家,平均每天要破产2家,而在2019年,全国有近530家房企发布破产公告,平均每天接近1.5家。

也就是说,无论房企破产的速度,还是总量,都已经创出了新高。

不过,现在全国房企总数达到了9万多家,还不含中介,这么多的开发商,不少是空壳公司、资金实力小的县城房企、多家房企合作操盘的挂牌公司,在巨大的总量规模面前,破产清算的概率并不高。

10天内,楼市出现3个“降价征兆”,央行用2个数据回应房价走向

破产家数再次创出新高,只能说明一个事实:房地产依然是个好行业,但没有以前那么好混了!

2,房价与房租罕见出现“背离”。

先看房价的表现。

5月底,纬房大数据发布了,纬房综合指数,核心指数为107.01点(以2018年1月核心城市综合房价为100),比2020年3月106.43点上涨0.54%,比2019年4月105.26点上涨1.11%。

以北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆为样本的10大重点城市二手住房成交量指数,已经超过了2017年调控前的成交量水平。

看来,一二线城市的房价上涨之路,依然难以阻挡。

我们再来看看房租的表现。

纬房租金核心指数为102.6点(以2018年1月核心城市综合租金为100),比2020年3月103.19点下降0.57%,比2019年4月104.12点下降1.46%。

中国社科院财经战略研究院邹琳华认为:租金下跌――房价上涨,表明房地产风险在增加。

更让人揪心的是写字楼和商铺。

上海甲级写字楼空置率创下历史新高,北京甲级写字楼空置率创下近20年新高,深圳写字楼空置率已经创下近15年新高。

受限于首付高、贷款周期短,二次交易税费又高达30%,加上近几年庞大的商用房供应,连一线大都市都难以逃脱写字楼商铺无人问津的怪圈。

要知道,住宅的房租、商铺的现金流都是实体经济的“晴雨表”,如果刚需族对高租金“说不”,那高房价自然成了“无源之水”。

3,全国二手房成交情况不容乐观。

兴业证券研究所房地产团队6月8日发布二手房周报,报告指出:

本周的二手房市场中统计的10个城市二手成交量同比+38%,环比-6%。六月以来累计同比变化+28%,年初以来累计同比变化-17%。

成交价格方面,本周一线城市(北京、上海、深圳)环比-2.4%。

二线城市(杭州、南京、苏州、无锡、厦门、成都、青岛、佛山),年初以来累计同比-25%,仍没有恢复到往年同期水平。

周度成交数据虽然不够稳定,却能够最及时的反映市场情绪的变化。

10天内,楼市出现3个“降价征兆”,央行用2个数据回应房价走向

更重要的是挂牌量数据,《5月国民安居指数报告》显示,全国二手房新增挂牌房源量环比上涨18.9%,相比于4月份高达56%的增速出现了回落,但依然在持续增长。

综上,这3个“下跌征兆”,分别是房企破产、房价与房租背离、二手房抛压增加。

这个逻辑很容易理解,开发商面临财务现金流的压力,房租降房价涨,则说明刚需购买力在下降,而二手房抛压持续增加,说明卖家打折促销的压力也在走强。

那么,照这样的趋势发展下去,房价会出现大幅回落吗?

笔者认为,房价只会以“小碎步”的方式完成调整,在稳房价的前提下,不可能出现大降价。

央行在6月6日发布了《区域金融运行报告第4专题: 区域房地产市场发展情况》,其中就用2个数据回应了房价走向。

第一个数据:去年全国商品住宅销售面积同比增长1.5%,同比下降0.7个百分点。

第二个数据:土地平均溢价率7.43%,同比微涨0.27个百分点,比2015-2019年平均溢价率低12.3个百分点。

这两份数据说明什么问题?

百分点反映的是“增速”变化,而百分比反映的是总量变化,住宅销售面积的百分比与百分点出现差异,说明房地产市场区域结构分化依然存在。

而土地溢价率的下降,说明房企拿地开始变得更加理性。

央行通过这两个数据,想说明全国楼市依然处于“因城施策”状态,只要住宅销售面积和土地溢价率保持平稳,房价也肯定不会出现大起大落。

正如上个月工作报告所阐述的那样,未来的房价趋势,国家文件已然定调,依然是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。

只要房子的“居住属性”定位不改变,一二线城市的限购、限贷就不可能有放松的可能,即便5年期LPR持续下降,各城市执行的房贷利率仍然会大幅加基点,如此一来,房价就没有任何起涨的可能。

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